L’emergenza sanitaria legata al rapido diffondersi del Covid-19 ha spinto il Governo italiano ad adottare provvedimenti sempre più restrittivi volti al contenimento del contagio.

Simili misure hanno avuto un impatto drammatico su tutti i settori dell’economia e, in particolar modo, su tutte quelle attività che sono state costrette alla chiusura. Gli esercenti tali attività, infatti, non solo si trovano a non godere di alcun incasso, ma continuano ad essere onerati di una serie di spese, quali, ad esempio, il canone di locazione.

A tal proposito, il decreto legge «Cura Italia», approvato dal Consiglio dei Ministri in data 16 marzo 2020 e recante misure di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19 ha previsto uno specifico bonus chiamato «credito d’imposta per botteghe e negozi».
L’agevolazione consiste in un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione (relativo al mese di marzo 2020) per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (e, cioè, negozi e botteghe). Tale credito sarà utilizzabile in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del D.lgs. 9 luglio 1997, n. 241.
Per poter godere della compensazione è necessario riportare sull’F24, nella sezione Erario alla colonna “importi a credito compensati”, il codice tributo 6914 (denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi – articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”), mentre l’importo di riferimento sarà quello del canone di locazione pagato nel mese di marzo 2020.

Si segnala che il bonus non è stato concesso a tutte le attività, poiché, di fatto, sono state escluse quelle che, in conformità con le disposizioni contenute negli allegati 1 e 2 del D.P.C.M. dell’11 marzo 2020, sono rimaste aperte perché ritenute “essenziali”, come ad esempio le farmacie, le parafarmacie ed i punti vendita di generi alimentari di prima necessità.

Chiarita la portata del D.L. «Cura Italia», appare evidente che il riconoscimento di un credito di imposta non sia assolutamente sufficiente ad arginare le perdite subite dalle attività commerciali costrette alla chiusura.
Vediamo, allora, quali possono essere gli altri rimedi offerti dalla legislazione vigente.
L’art. 27 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 (Legge equo canone) non consente di sospendere il pagamento del canone di locazione o di chiederne la riduzione, neanche per ragioni di grave crisi economica come quella attuale.
Infatti, in ordine alle locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo, la citata norma prevede che il sopravvenire di gravi motivi consente esclusivamente l’esercizio del diritto di recesso: “indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

Passando ora alle norme previste dal codice civile in materia di obbligazioni, queste possono essere interpretate in modo tale da offrire interessanti spunti a tutela del conduttore.
In particolare, si evidenzia la possibilità per il conduttore di ottenere una sospensione temporanea del pagamento del canone di locazione, o una sua riduzione, o, da ultimo, la risoluzione del rapporto contrattuale.
Analizziamo con ordine le varie ipotesi:

 Art. 1256, secondo comma, c.c. – Impossibilità temporanea dell’adempimento e ritardo incolpevole del conduttore nel pagamento dei canoni.

Qualora il conduttore, nonostante la grave crisi, fosse interessato a proseguire il rapporto di locazione commerciale, sarebbe giustificato a sospendere / ritardare l’adempimento dei propri obblighi contrattuali avvalendosi dell’art. 1256, secondo comma, c.c., ai sensi del quale: “se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.
Infatti, non solo il divieto di esercitare l’attività commerciale determina l’impossibilità per il conduttore di utilizzare l’immobile (che rappresenta la prestazione dovuta dal locatore), ma, in aggiunta, la mancanza di incassi determina l’impossibilità per il conduttore di adempiere alla propria obbligazione (pagamento del canone).
Pertanto, finché perdura l’emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni è giustificato e non dovrebbe configurare alcuna responsabilità in capo al conduttore.
Ovviamente, con la cessazione dello stato di emergenza e con la ripresa dell’attività, il conduttore dovrà provvedere a corrispondere quanto non corrisposto, senza però essere tenuto a versare alcun interesse sui pagamenti arretrati.

 Art. 1467, ultimo comma, c.c. – Rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto per sopravvenuta eccessiva onerosità.

Qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto e troppo gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti (in questo caso, il conduttore), l’ultimo comma dell’art. 1467 c.c. prevede che i contraenti possano evitare la risoluzione del contratto modificandone le condizioni.
In altre parole, il locatore può essere invitato a rinegoziare il contratto, temporaneamente o definitivamente, fino al perdurare della crisi economica.Tuttavia, si segnala che non è automatico il diritto del conduttore ad usufruire della riduzione del canone, né è obbligatorio per il locatore concederla.
Pertanto, per ottenere la riduzione del canone, non resta che chiedere al locatore di rivedere le somme dovute attraverso una trattativa amichevole e transattiva o convocare il proprietario delle mura in mediazione in caso di rifiuto.
Ovviamente, qualora venga accettata la proposta di riduzione, sarà opportuno procedere alla registrazione della modifica contrattuale, anche al fine di ridurre le imposte a carico del locatore.

 Art. 1467 c.c. – Risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

L’art 1467 c.c. prevede che “nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458 c.c.”.
La possibilità di fruire di quanto previsto dall’art. 1467 c.c. è limitata ai soli soggetti che, a causa del Coronavirus, abbiano avuto una consistente riduzione o, addirittura, l’azzeramento, delle proprie entrate.
Infatti, per poter richiedere la risoluzione del contratto deve sussistere uno forte squilibrio tra le reciproche prestazioni che il conduttore ed il locatore vicendevolmente eseguono, causata del verificarsi di un “evento non prevedibile al momento della conclusione del contratto”, rappresentato, in questo caso, dall’emergenza del Corona virus.
Nell’ipotesi in cui fosse richiesta, a ragione, la risoluzione del contratto di locazione da parte del conduttore, il locatore potrà evitare la risoluzione del contratto offrendo, ai sensi dell’art. 1467 comma III cod. civ., al conduttore di ridurre equamente le condizioni del contratto.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *